¿Cuánto puedo pagar de hipoteca según mis ingresos?
La pregunta más importante antes de buscar vivienda es: ¿cuánta hipoteca me va a aprobar el banco? La respuesta depende de varios factores, pero todos giran en torno a una regla universal: la cuota mensual no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.
Esta regla no es arbitraria. Se basa en décadas de estadística sobre tasas de impago y en la regulación que el Banco de España aplica a las entidades financieras. Por encima del 35%, el riesgo de no poder pagar ante cualquier imprevisto crece exponencialmente.
La regla del 35%: cómo calcularla
Fórmula básica:
```
Cuota máxima recomendada = Ingresos netos mensuales × 0,35
```
Pero el banco aplica una variante más estricta:
```
Cuota máxima aprobable = (Ingresos netos − otras deudas) × 0,35
```
Es decir, antes de calcular tu cuota máxima, restan tus deudas actuales: préstamos de coche, microcréditos, cuotas de tarjetas revolving, cuotas de avalista en otra hipoteca, pensiones de alimentos, etc.
Ejemplo 1: trabajador asalariado sin deudas
- Nómina neta: 2.200 €/mes.
- Sin otras deudas.
- Cuota máxima: 2.200 × 0,35 = 770 €/mes.
A un tipo medio del 3% TIN a 30 años, esa cuota financia una hipoteca de aproximadamente 180.000 €.
Ejemplo 2: pareja con un préstamo de coche
- Ingresos netos conjuntos: 3.800 €/mes.
- Cuota del préstamo del coche: 250 €/mes.
- Capacidad: (3.800 − 250) × 0,35 = 1.243 €/mes.
A las mismas condiciones, la hipoteca financiable ronda los 290.000 €.
Cuánta vivienda puedes comprar según tu nómina
Como referencia rápida (cifras aproximadas, tipo 3% a 30 años, sin otras deudas):
| Ingresos netos / mes | Cuota máxima (35%) | Hipoteca financiable | Vivienda comprable (con 20% entrada + gastos) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 124.000 € | 155.000 € |
| 2.000 € | 700 € | 166.000 € | 207.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 207.000 € | 259.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 249.000 € | 311.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 290.000 € | 363.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 332.000 € | 415.000 € |
Estas cifras son orientativas. Con aval ICO o doble garantía, la "vivienda comprable" sube porque no necesitas el 20% de entrada.
Qué considera el banco además de la nómina
La cuota frente a ingresos es solo el primer filtro. El banco evalúa además:
Estabilidad laboral
- Contrato indefinido: máxima puntuación.
- Funcionario: equivalente a indefinido + bonus por estabilidad.
- Contrato temporal: penaliza, salvo si lleva años renovándose.
- Autónomo: necesita al menos 2-3 años de IRPF estables.
- Período de prueba: la mayoría de bancos no aprueban hasta superarlo.
Antigüedad laboral
Idealmente más de 2 años en la misma empresa o sector.
Historial crediticio
- CIRBE: el banco consulta la Central de Información de Riesgos.
- Impagos previos: aunque sean pequeños, complican mucho la aprobación.
- Tarjetas revolving: restan capacidad como si fueran préstamos.
Edad
La hipoteca debe estar pagada antes de los 75-80 años, lo que limita el plazo disponible si eres mayor.
Tipo de vivienda
- Habitual: máxima predisposición.
- Segunda vivienda: financiación máxima del 60-70%, condiciones más estrictas.
- Inversión / alquiler: aún más exigente.
Ratio LTV (loan-to-value)
Porcentaje del préstamo sobre el valor de tasación. Cuanto más bajo, mejores condiciones (menor diferencial, menos vinculaciones).
Cómo aumentar tu capacidad de endeudamiento
Si tu cuota máxima no llega a financiar la vivienda que quieres, estas son las palancas reales:
- Cancela deudas previas: una tarjeta revolving de 100 €/mes te resta unos 25.000 € de capacidad hipotecaria.
- Reduce el límite de tarjetas no utilizadas: el banco las computa al 100% como si las usaras.
- Amplía el plazo: pasar de 25 a 30 años puede reducir la cuota un 12-15%, aunque pagues más intereses totales.
- Co-titular adicional: incluir a tu pareja o un familiar suma sus ingresos.
- Avalista o doble garantía: refuerza el expediente sin necesariamente sumar ingresos.
- Espera 6 meses si acabas de cambiar de trabajo: la antigüedad pesa mucho.
- Negocia con un broker: cada banco aplica el 35% de forma ligeramente distinta y algunos llegan al 40% para perfiles muy estables.
Errores típicos al calcular tu capacidad
- Contar con paga extra como ingreso fijo: el banco solo cuenta lo recurrente.
- No incluir gastos fijos: alquiler actual, mensualidades, alimentación, transporte.
- Olvidar la subida de Euríbor: si firmas variable, calcula con el tipo más alto razonable.
- Ignorar los gastos de la vivienda: comunidad, IBI, seguros, suministros, mantenimiento.
- Calcular con bruto en lugar de neto: el banco trabaja con netos mensuales 12 pagas o equivalentes.
Cómo te ayuda un broker
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Conclusión
Para una planificación realista, parte de la regla del 35% sobre tus ingresos netos menos deudas, contrasta con la tabla de referencia y suma siempre los gastos de compra (10-12%) y los gastos recurrentes de la vivienda (comunidad, IBI, suministros, seguros).
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